无论政府和学界再怎么强调农村土地抵押贷款的重要性，只要抵押物——经营使用权难以变现，银行是不会接招的，除非风险由政府兜底，这是多年来农村土地金融叫好不卖座的主要原因。


从使用权、资产处置权、增值分配权等方面入手，将所有权“概念化”“虚化”，而把经营使用权做实、做强。该制度的核心是赋予实际经营使用者土地永佃权。



文件提出允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资，但金融机构对抵押资产的处置仍存在诸多法律问题，资产流动性是银行的生命，因而无论政府和学界再怎么强调农村土地抵押贷款的重要性，只要抵押物——经营使用权难以变现，银行是不会接招的，除非风险由政府兜底，这是多年来农村土地金融叫好不卖座的主要原因。而“农业用途”前提的流转条件也极大地压缩了农用地流转的需求空间。
　　　中国土地产权制度的改革方向
方向1：坚持公有制的改革
学界对中国土地所有权改革是走公有，还是走私有道路的争论很多。撇开学理上的争论，本人认为，目前推行土地私有制改革还不具备条件，既有部分意识形态障碍，更有既得利益的巨大阻扰。一旦土地私有化，政府征地难度和成本将进一步加大，招商引资、土地财政将更加被动。如果天量的小产权房直接入市，将导致城市大产权房价雪崩，已经绑架中国的房地产或将“撕票”，这将是中国难以承受之重。因此，至少在近中期中国实行土地私有化很难想象。
方向2：在公有基础上实行永佃制是一种折中的选择
由于所有权改革成本太高、刚性太强，且面临较高的政治风险，因而可以采用外围战术，从使用权、资产处置权、增值分配权等方面入手，将所有权“概念化”“虚化”，而把经营使用权做实、做强。该制度的核心是赋予实际经营使用者土地永佃权。类似英国的土地制度，虽然英联邦的土地都归皇家所有，但经营者拥有900年永佃权，并且可以当成私有财产来处置，包括买卖。由于永佃权拥有与私人所有权相似的权能，因而该制度既能发挥私有产权的绩效，又能照顾公有产权的“面子”，是形式和内容的巧妙结合。
鉴于两种公有制产权形式的存在，本人认为国有基础上的永佃制更有效率，这种制度设计能保证土地资产具有更大范围的可流动性。制度核心是把具有象征意义的土地所有权收归国有。作为代理人，政府的权利严格限定于依法收取租金（相关税收），立法规定国家拥有土地的终极所有权，但承包户拥有实际支配权，可以自行买卖和继承。这样的土地产权制度设计能否产生绩效，关键在于所有权是否虚化以及法律体系是否完善和中立。
方向3：当前土地产权制度的完善
土地问题涉及的各方利益过于刚性和复杂化，对国民经济和社会发展有牵一发而动全身的基础性影响，因而非暴力革命式的中国土地制度改革将是一个漫长而艰辛的过程。从目前的操作实践来看，进行小修小补式的改革还是有必要的，也是可行的。包括严格将征地范围限制在公共利益领域，公正征地程序，大幅度提高征地补偿标准，最终实现无论是公益性征地，还是经营性征地，一律按照市场价格公平补偿，而非合理（象征性）补偿；成立政策性土地银行，为农村土地抵押贷款提供金融平台；政策性保险公司和保险业务为金融机构土地抵押贷款提供保险服务。