成都市农村宅基地有偿退出制度探索
周成
四川省成都市统筹委


成都市依托农村土地综合整治和灾后恢复重建项目，积极探索农村宅基地自愿有偿退出的制度性渠道，不仅有效整合使用了集体建设用地，促进土地集约高效利用，也为农户提供了向城镇转移的资金支持、促进其自主自愿进城入镇，对保障新型城镇化用地、增加农民财产性收入都具有重要的现实意义。


根据成都市土地变更调查统计，全市有农村集体建设用地近139万亩，其中约90%是农村居民点用地（含宅基地），人均达150平方米；目前，全市已确权颁证到户的宅基地面积76.13万亩，户均宅基地近300平方米。

农户对退出宅基地的担忧
通过调查走访，靠近城镇区域农户心理预期高，退出宅基地意愿低，经济条件相对落后区域农户希望通过盘活宅基地改善居住生活条件、向城镇转移居住的意愿强烈。但对退出宅基地主要有以下担忧和疑虑：一是担忧宅基地退出的补偿偏低。对比农村土地综合整治、征地拆迁安置，农民担忧退出宅基地获得的补偿偏低，难以购买同一区域的城镇商品房，影响农民持币进城购房落户安置。二是担忧其他权益得不到保障。大多有意愿退出宅基地的农户担心退出宅基地进城居住后，其在农村的土地承包经营权、集体收益分配权等权益得不到保障。三是担忧进城后不能平等享受公共服务。农户退出宅基地选择在城镇落户，对能否进入城镇社会保障体系，平等享受户籍、养老、医疗、教育、就业等政策心存疑虑。

自愿有偿退出的三种方式
——依托土地综合整治，探索农户自愿有偿退出宅基地。已批准实施农村土地综合整治项目的区域，鼓励有意愿、有能力到城镇居家置业的农户，参照当地土地综合整治直接成本，对其宅基地使用权实行货币化一次性终结，将整理形成的集体建设用地指标退出给村、组集体经济组织，不再享受农村新型社区住房安置。结合农村土地综合整治和灾后重建，成都市在邛崃市冉义镇和火井镇开展了“具备条件、自愿放弃、经济补偿”试点。
冉义镇“对于自愿放弃宅基地，不再申请新宅基地的农户，经本人申请，由所在村集体经济组织审查，镇政府审核通过后，结合土地综合整治项目标准，对还耕的宅基地给予一定货币补偿”。目前，冉义镇共有农户6916户、22192人申请参加土地整理，占非场镇人口的88.8%，其中有565户、1230人申请自愿退出宅基地。在申请退出宅基地的农户中，有252户外出务工或经商并在外地购房；有162户已在冉义场镇购置房产；有122户投靠已在城镇购房居住的直系亲属；有29户属于孤寡老人、五保对象等特殊群体。土地整理项目实施后，大部分农户集中到了城镇居住，冉义镇城镇化率将达到85%。