从农村集体经营性用地说起
——农村集体经营性建设用地的内涵与外延。根据《中华人民共和国土地管理法》，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。建设用地按照土地权属又分为国有建设用地和集体建设用地。农村集体建设用地实际上分为三类：第一类是农民宅基地，第二类是农村公益性和公共设施用地，第三类是农村经营性建设用地（实际是乡镇企业用地）。
按照国土资源部令第11号《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（2002年5月9日），经营性用地是特指商业、旅游、娱乐、商品住宅等用地。农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地。
——农村集体经营性建设用地的产权属性。农村集体经营性建设用地产权是农村集体经济所有制关系的法律表现形式，广义上包括农村集体经营性建设用地所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。所有权和使用权是农村集体经营性建设用地产权两项最重要的权利。农村集体经营性建设用地所有权是所有人依法对农村集体经营性建设用地所享有的占有、使用、收益和处分的权利。农村集体经营性建设用地使用权是建设用地使用权人依法对农村集体经营性建设用地享有占有、使用和收益的权利。
《土地管理法》规定村民小组具有经营管理土地的权利，而《村民委员会组织法》规定，村民小组无独立地位，隶属于村民委员会，其对土地的经营管理权也就自然归村委会。但土地所有权主体明确为村民小组是不可行的，许多村民小组并不能决定其所有的集体土地的处置，而是由村委会甚至乡镇政府代替，这在某种程度上就造成混乱与矛盾。

合法入市尚存障碍
——农村集体经营性建设用地产权归属不明。现行法律没有明确规定“农民集体”作为集体土地所有权主体的构成要素和运行原则，没有明确产权代表和执行主体的权限与地位。农村集体经营性建设用地产权归属不明晰必然带来责权不清、处置无度、权力寻租以及分配关系的模糊和混乱问题。而且，农村集体经济组织的市场主体地位不明确、不完整，难以行使法律赋予的职权。
——农村集体经营性建设用地确权面临不少困难。农村集体经营性建设用地确权面临不少困难，比如土地纠纷、权属争议等问题。由于新旧矛盾叠加积累，农民产生不少土地纠纷。农村土地多轮流转、公用设施占用农田、农转非及婚丧嫁娶土地无调整、